以低价房屋置换低价房屋如何认定受贿数额
2022年4月6日 08:56
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  【典型案例】

  甲系某国有公司总经理新濠天地平台乙系私营企业主新濠天地平台丙系甲的同学、某国有房地产企业负责人。甲曾经利用职务便利新濠天地平台在多个事项上为乙提供帮助新濠天地平台甲与丙无任何职务关联。

  2016年2月新濠天地平台丙向甲推荐新濠天地平台请其购买丙公司开发的楼盘东风小区新濠天地平台并承诺给予权限内的最大折扣8折(同期对外销售一般为95折)新濠天地平台后甲从东风小区选中一套总价200万元的房产(现房)新濠天地平台按照8折的价格160万元与丙公司签订购房合同新濠天地平台并支付房款。同年4月新濠天地平台在甲与乙聊天时新濠天地平台偶然谈及其购买了东风小区楼盘新濠天地平台乙听后表示新濠天地平台其公司开发的西风小区(期房)质量更好新濠天地平台升值潜力更大新濠天地平台向甲推荐。甲称自己资金有限新濠天地平台且购买东风小区时享受了低折扣新濠天地平台不打算再购买西风小区房产。乙表示新濠天地平台甲可以将购买的东风小区房产以购买价置换给乙公司新濠天地平台乙公司以“内部员工价”向甲出售西风小区房产新濠天地平台甲同意。同年6月新濠天地平台甲在西风小区选中一套总价400万元的房产。7月新濠天地平台甲与乙公司签订购房合同新濠天地平台约定以75折的“内部员工价”共计300万元购买该房产新濠天地平台并将东风小区房产钥匙交给乙公司。2016年10月新濠天地平台甲向乙公司支付140万元差价。后西风小区房产交房新濠天地平台甲一直将其对外出租。为少缴税款新濠天地平台2018年5月新濠天地平台甲配合乙将东风小区房产过户至乙公司名下。2020年2月新濠天地平台甲案发。

  【分歧意见】

  上述案例中新濠天地平台对于甲是否属于通过“以明显低于市场的价格购买房屋”的方式收受乙的利益输送新濠天地平台有不同意见。

  第一种意见认为新濠天地平台甲购买东风小区房产享受的是8折新濠天地平台置换西风小区房产时享受的“内部员工价”是75折新濠天地平台两套房屋折扣力度相近新濠天地平台甲、乙互相置换属于自愿、公平行为新濠天地平台甲不存在以“明显低于市场的价格”购买乙房屋的情形。

  第二种意见认为新濠天地平台甲购买东风小区房产的总价为200万元新濠天地平台折扣为8折新濠天地平台节约资金40万元;购买西风小区房产的总价为400万元新濠天地平台“内部员工价”为75折新濠天地平台节约资金100万元。二者相差60万元新濠天地平台因此新濠天地平台应认定为甲通过置换方式收受乙的利益输送60万元。

  第三种意见认为新濠天地平台不能简单用东风小区、西风小区两套房产折扣节约的资金相减新濠天地平台来计算利益输送数额新濠天地平台而应通过计算两套房产当时的市场价与各自实际支付价之间的差额新濠天地平台来判断是否存在利益输送以及利益输送的金额。

  【评析意见】

  笔者同意第三种意见。具体分析如下:

  甲在购买东风小区房产时新濠天地平台由于其同学丙的原因新濠天地平台因此享受了低于市场正常优惠的折扣新濠天地平台因甲与丙无任何职务关联新濠天地平台故该笔优惠并非利益输送新濠天地平台甲不构成受贿。同时新濠天地平台自2016年2月到甲置换西风小区房产新濠天地平台中间经过几个月时间新濠天地平台房屋价格可能发生变化新濠天地平台因此新濠天地平台甲以其购入价160万元将房产转让给乙公司新濠天地平台确实让乙公司占有一定“利益”;另一方面新濠天地平台甲作为非乙公司员工新濠天地平台以“内部员工价”75折购买西风小区房产新濠天地平台也占有乙公司的一定“利益”。对于两个“利益”的大小新濠天地平台由于楼盘的市场折扣力度不同、购买时间变化等因素新濠天地平台不能简单以两套房产享受的折扣金额的差作为计算认定标准新濠天地平台而应选择更为精准、严谨、科学的思路和方法。具体而言新濠天地平台应选择甲、乙正式实施置换房产的时间为节点新濠天地平台由专业机构分别对东风小区、西风小区两套房产当时的市场价格进行评估新濠天地平台再与甲实际购入支付价格相减新濠天地平台进而判断甲乙在置换两套房屋中各自占有的“利益金额”新濠天地平台以此判断甲是否接受了乙的利益输送。

  在认定上述问题中新濠天地平台需要注意以下几方面问题。

  一是置换时间节点的选择必须精准。由于置换的时间节点影响房产价格的评估认定新濠天地平台因此在时间点的选择上新濠天地平台必须十分精准、科学新濠天地平台确保评估结论得到甲乙当事人的认可。该案例中涉及多个时间节点新濠天地平台其中甲乙口头达成置换约定的时间为2016年4月新濠天地平台甲挑选西风小区房产的时间点为6月新濠天地平台具体与乙公司签订房屋合同的时间为7月新濠天地平台交齐尾款时间为10月新濠天地平台最终将东风小区房产正式过户给乙公司是2018年5月。根据案件事实新濠天地平台上述几个时间节点中新濠天地平台最科学的应是2016年7月甲与乙签订购房合同并将东风小区房产钥匙交给乙公司新濠天地平台此时新濠天地平台甲、乙双方正式实施置换房产行为新濠天地平台至于其他时间节点新濠天地平台均为置换的准备阶段或后续自然延续阶段新濠天地平台不宜作为评估节点。

  二是确保房产评估方法科学严谨。在委托有资质的房产评估机构对2016年7月东风小区、西风小区两套房产的市场价进行评估时新濠天地平台必须与评估公司充分沟通新濠天地平台选择科学的评估方法和足够的取样样本。特别要注意新濠天地平台由于上述小区在市场上正常销售时即存在一定折扣新濠天地平台因此不能仅以房屋原价作为取样标准新濠天地平台而应注意收集市场上一般客户同期购买同类房产时的平均成交价格新濠天地平台以此精准计算出两套房屋当时的市场价新濠天地平台确保鉴定结论的科学性和可信性。上述案例中新濠天地平台经评估新濠天地平台2016年7月东风小区房产的市场价为195万元新濠天地平台甲的实际购入价为160万元新濠天地平台差额35万元;同期西风小区房产的市场价为390万元新濠天地平台实际购入价为300万元新濠天地平台差额90万元新濠天地平台二者相减为55万元。因此新濠天地平台最终认定甲通过与乙置换房屋的方式新濠天地平台接受乙的利益输送55万元。

  三是科学精准计算甲应退缴的赃款和孳息数额。2020年甲案发后新濠天地平台需要退缴的赃款金额是多少?上述认定甲通过“置换”房屋方式新濠天地平台收受乙的贿赂金额为55万元新濠天地平台但在追缴赃款时新濠天地平台除了受贿本金外新濠天地平台考虑55万元作为购房资金去向明确新濠天地平台且经过4年时间房屋价格大幅升值新濠天地平台因此应将升值部分金额作为孳息予以追缴。具体计算方式为新濠天地平台先算出55万元在西风小区房产市场价390万元中所占比例(14.1%)新濠天地平台再对2020年2月甲案发时西风小区房产的价格进行评估(如600万元)新濠天地平台最终两数相乘新濠天地平台计算出案发时该55万元贿赂款对应房屋份额的价值(84.6万元)新濠天地平台因此新濠天地平台甲需退缴赃款及孳息共计84.6万元。此外新濠天地平台该案例中新濠天地平台西风小区房产收房后新濠天地平台甲一直将该房屋出租新濠天地平台对于其用贿赂款购房部分产生的租金新濠天地平台严格来讲也属于受贿孳息新濠天地平台也应予以追缴。具体计算时新濠天地平台应从该房产出租之日起算新濠天地平台以甲将赃款84.6万元退缴到办案机关账户为截止日期新濠天地平台精准计算出该房产在此阶段的总计房租金额新濠天地平台同时扣除该阶段房屋的物业费、取暖费等正常支出新濠天地平台再乘以14.1%新濠天地平台确保孳息的计算精确、严谨。(艾萍 作者单位:中央纪委国家监委第十三新濠天地娱乐室)

来源: 中央纪委国家监委网站